Немного о строительстве в России и Якутии...

В свете последних решений Центрального Банка России, дайджест информации с интернета о положении в строительстве.

ЦБ повысил ключевую ставку до максимума: что будет с ценами на жилье
Эксперты полагают, что спрос на жилье и ипотеку продолжит падать в условиях растущих ставок, но перечисляют причины, по которым цены на новостройки не упадут

Совет директоров ЦБ России на своем заседании, в пятницу, 25 октября, повысил ключевую ставку сразу на 2 п.п., с 19% до 21% годовых. Это уже третье подряд повышение ставки, в июле этого года она была увеличена на 2 п.п., с 16% до 18%, а в сентябре — на 1 п.п., с 18% до 19%. Ставка 21% стала новым абсолютным максимумом для ЦБ РФ, предыдущий рекорд был установлен в конце февраля 2022 года, тогда ЦБ повышал ключевую ставку до 20%.

Вместе с экспертами разбираемся, как очередное увеличение ключевой ставки скажется на рынке жилья и к каким последствиям приведет на ипотечном рынке.

Спрос будет падать из-за недоступной ипотеки

«После того как массовые льготные программы были закрыты, заемщикам доступна адресная поддержка, но и ее доступность сокращается из-за высокой степени утилизации лимитов поддержки банками, — говорит управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. — А стандартная рыночная ипотека де-факто недоступна уже при ставках выше 15% годовых». По словам эксперта, кредиты, выдаваемые сейчас на рыночных условиях, нестандартны по своим параметрам — в частности, имеют очень большой первоначальный взнос, который широкие массы себе позволить не могут. «Движение ставок в зоне выше условного заградительного уровня существенно ни на что не влияет», — заключает он.

Повышение ставки ЦБ оказывает незначительное влияние на рынок многоквартирного строительства, соглашается руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик: рыночные ставки ипотеки, зависящие от ставки Центробанка, уже вышли за пределы доступности для массового покупателя. «В третьем квартале продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года и держатся в основном за счет семейной ипотеки и покупателей, имеющих накопления», — добавляет эксперт.

И все же очередное повышение ключевой ставки способствует дальнейшему охлаждению спроса как на первичном, так и на вторичном рынке. «Максимальное влияние рост ключевой ставки и связанный с этим рост рыночных ипотечных ставок окажет на массовый сегмент, который традиционно наиболее зависим от использования заемных средств. Однако и в более дорогих сегментах использование ипотечного кредитования сократится, так как очень мало желающих брать заем под 25–27%», — говорит основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Эксперт добавляет, что с ростом ключевой ставки увеличивается комиссионное вознаграждение банков от застройщиков, которые субсидируют ставку, поэтому такие программы становятся для застройщиков очень дорогими. Соответственно, предложений со сниженной ставкой от застройщика тоже будет меньше.

Заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова подчеркивает, что на вторичном рынке, где льготной или субсидированной ипотеки нет вообще ни в каком виде, ситуация со спросом близка к критической. «Это касается как экстремального роста ставок по таким займам, так и увеличения требований к минимальному размеру первоначального взноса рядом банков, сокращения доступных сроков кредитов и одобряемости», — говорит эксперт.

Цены на жилье пока снижаться не будут

Несмотря на ситуацию со спросом, эксперты считают, что снижения цен на жилье ждать преждевременно. По словам Юрия Беликова, такой сценарий сейчас не может реализоваться из-за разогнавшихся на имевшихся стимулах темпов застройки. «После падения спроса застройщики рискуют получить огромный фонд простаивающих площадей. Своими силами стимулировать спрос при текущих рыночных ставках застройщики не могут», — говорит эксперт, добавляя, что и снижение цен не решит эту проблему. Поэтому застройщики, скорее, будут удерживать цены, максимизируя доходы с каждой сделки.

«Рассчитывать на снижение цен в среднесрочной перспективе не приходится вовсе. В лучшем случае можно ожидать их стабилизацию, хотя и это не гарантировано, если не будут полностью и окончательно искоренены такие практики, как требование банками комиссий от застройщиков, которые те закладывают в стоимость лотов», — считает Юрий Беликов.

Татьяна Решетникова также говорит о сложной ситуации для застройщиков, многие из которых не успели наполнить эскроу-счета до необходимого уровня (от уровня наполнения счетов зависит стоимость проектного финансирования для застройщиков). В этих жилых комплексах будут скидки и индивидуальные условия для покупателей, но общего снижения цен пока не ожидается, добавляет эксперт.
Девелоперский бизнес становится невыгодным

Темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции, напоминает Кирилл Холопик. «Плохие продажи и рост себестоимости в совокупности съедают маржинальность девелоперского бизнеса, что является существенной проблемой при согласовании банковского проектного финансирования по новым проектам», — замечает он.

В таких условиях несложно прогнозировать существенное сокращение стартов новых строек многоквартирных домов прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж, добавляет он. «Рынок будет приходить в баланс через сокращение предложения, то есть объемов многоквартирного строительства», — резюмирует Кирилл Холопик.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/671b5db99a7947d6c00e9b2c?ysclid=m2ro8vg0dm421587039&from=copy

На сайте «Российской газеты»:

Минстрой разъяснил, какие выплаты смогут получить жители аварийных домов

Жители, переселяемые даже из совсем разваливающихся аварийных домов, смогут получить не менее половины от официальной стоимости жилья, рассчитанной по расценкам Минстроя. Об этом рассказала замдиректора Департамента стратегических проектов Минстроя Анна Огурцова.

Новый порядок расселения аварийного жилья Минстрой представил на общественное обсуждение в конце сентября. Поправками в Жилищный кодекс предлагается удешевить этот процесс для бюджета, что, соответственно, позволит увеличить число расселенных жителей.

Предлагаются, в частности, новые правила определения выкупной цены — суммы, которая выплачивается выезжающему из аварийного дома жителю-собственнику. При их определении предлагается дифференцировать — подлежит ли в дальнейшем дом сносу или реконструкции, рассказала Огурцова на заседании Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое. Если сносу, то ценность самого изношенного и угрожающего жизни граждан здания приравнивается к нулю, а возмещение рассчитают, исходя из стоимости земли и убытков жителя, связанных с переездом, причем за вычетом затрат на снос здания. Для зданий, которые можно реконструировать, будут учитывать рыночную стоимость жилья и земельного участка, расходы на переезд за вычетом расходов на восстановление здания (устранение аварийности).

Предлагается ввести минимально возможный размер выплаты, чтобы не возникало изъянов с появлением отрицательных величин размера возмещения, подчеркнула Огурцова. Этот минимум будет определяться правительством. По мнению Минстроя, нижний порог должен быть не менее 50% средней рыночной стоимости этого жилья по официальным ценам квадратного метра, регулярно устанавливаемым минстроем. Регион дифференцирует этот минимум по населенным пунктам, исходя из рыночной стоимости жилья. При этом он может доплатить и сверх минимума.

Выселяемый из аварийного дома собственник будет по новым правилам получать денежную выплату. А если он малоимущий, то может попросить предоставление жилья по договору найма социального использования. Наниматели (кто не приватизировал квартиру) смогут приватизировать помещение, даже если дом уже признан аварийным, и также потребовать денежную выплату либо переехать в жилье социального использования.

Наемное жилье социального использования не стоит путать с жильем по договору соцнайма (неприватизированными квартирами). В нем предполагается более существенная арендная плата, но для малоимущих граждан обещают скидки. Если в соцнайме предусмотрен бессрочный договор, то в жилье по социспользованию — на 25 лет, после чего возможно продление, если человек не улучшил свои жилищные условия. Для тех, кто переехал в это жилье из неприватизированных квартир, предполагается пониженная плата на 15 лет. Приватизировать жилье по социспользованию нельзя, только выкупить

Предполагается и несколько вариантов использования полученного собственниками денежного возмещения. Так, владельцы аварийной квартиры, у которых нет другого пригодного для проживания помещения, могут использовать эти суммы для выкупа квартиры, полученной по договору социспользования, в собственность. Доплатить недостающую сумму можно будет в рассрочку под льготный процент (предполагается, что он будет сопоставим со ставками льготных ипотечных программ). Если же человек не хочет выкупать — возмещение можно засчитать в счет платы за наем, этого хватит как минимум на много лет.

По замыслу Минстроя, регионы через специально созданных регоператоров будут строить дома с жильем социспользования для переезда в них жителей аварийных домов. При этом участки под строительство будут предоставляться бесплатно, а получение прибыли регоператором не предполагается, что должно сделать себестоимость строительства ниже, чем на рынке новостроек.

Впрочем, после обсуждения на комиссии в Минстрое признали, что ряд предлагаемых условий не совпадает с описанием наемного жилья социспользования в Жилищном кодексе. Поэтому в законодательстве, по-видимому, появится еще один вид жилья — «заточенный» именно под переселенцев из аварийных домов.

На сайте sakhaday.ru еще до повышения ставки ЦБ:

В Якутии рынок недвижимости зашел в тупик: первоначальный взнос по Дальневосточной ипотеке возрос до 50%

22 октября самый популярный банк страны Сбербанк поднял размер первоначального взноса по Дальневосточной ипотеке с 20,1 до 50%. Ранее из-за приближения исчерпания государственных субсидий ряд других банков приняли такую же меру. Риелтор Евгения Рубан рассказала о возникшей ситуацией на рынке недвижимости, передает SakhaDay.ru.

Со слов Евгении Рубан, за последний год доступность ипотеки с господдержкой заметно снизилась. По мере роста ключевой ставки Центробанка, расходы государства на субсидирование льготных программ кратно выросли. При этом, планируемый бюджет страны на ближайшее время не предусматривает дополнительного вливания денежных средств в этом направлении.

– Банки вынуждены ужесточать условия получения льготной ипотеки из-за сложившейся ситуации при ограниченных средствах. Скажем так, новой мерой, поднятием размера первоначального взноса Дальневосточной ипотеки до 50%, сокращают количество потенциальных заемщиков.

Подчеркну, что Сбербанк оставил ряд исключений, при которых можно остаться на прежних условиях, но как ни крути, это ударит по кошельку заемщиков, – поделилась Евгения.

Евгения также отметила, что на сегодняшний день Сбербанк полностью приостановил прием заявок по направлению строительства ИЖС до неопределенного времени.

Между тем, Дальневосточная ипотека была самой популярной программой у нас в республике, согласно статистике, на нее приходилось до 70% всех выдач.

Какая альтернатива ДВИ?

Как сказала Евгения Рубан, по Семейной ипотеке, которую вновь начали выдавать, после перераспределения лимитов между банками, также изменен размер первоначального взноса. Размер варьируется с 30% до 50% в зависимости от банка.

– При этом, о снижении цен на первичном рынке жилья речи не идет. Причиной тому нехватка рабочей силы, удорожание себестоимости ввиду роста цен на строительные материалы.

Фактически, мы сейчас в ситуации, когда лишь единицы семей могут воспользоваться льготными программами, чтобы улучшить свои жилищные условия, – поделилась риелтор.

Выходит, что мы приближаемся к бессмысленности существования льготных программ, потому как использовать их попросту некому. Что будет дальше неизвестно.

Отметим, что на вторичном рынке, продолжающем стагнировать, ситуация не лучше. Ставка по ипотеке начинается от 22,2%. В таком случае ежемесячный платеж получается большим. Например, если покупать квартиру в ипотеку за 9 млн. рублей по ставке 22,2% сроком на 30 лет, внести первоначальный взнос 20%, то ежемесячный платеж составит 141 122 рубля.

Виктория Тарабукина, Sakhaday.ru

Подробности: https://sakhaday.ru/news/v-yakutii-rynok-nedvizhimosti-zashel-v-tupik-pervonachalnyy-vznos-po-dalnevostochnoy-ipoteke-vozros-do-50?from=copy

Теперь, по моему мнению, самое важное, чтобы были достроены все дома, которые распроданы по ипотеке…

Мои посты о ситуации (с 01.01.2024 г.):

От первого лица: какие киберугрозы ждут нас в 2024 году

Закадрить доярку: почему сельское хозяйство столкнулось с нехваткой работников

Заявление Председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной по итогам заседания Совета директоров Банка России 16 февраля 2024 года

Жадные защитники: чем антироссийские санкции напугали мировую алмазную отрасль

Microsoft отключит российские компании от облачных сервисов из-за санкций ЕС

Рост цен мы помним, а их снижение — нет

«Люди повезли в карманах»: зачем россияне покупают слитки золота по 100 т в год

Стена недоверия: почему интернет скоро перестанет быть глобальным

Хитрости индексации: какие суммы получат после перерасчета работающие пенсионеры

Заявление Председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной по итогам заседания Совета директоров Банка России 26 июля 2024 года